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万科“贷款风波”利率背后的三方博弈

发布时间:2018-12-05 09:10 来源:靖江房产网
  为何会发生“利率风波”?在按揭贷款业务中,开发商、购房者、银行三方究竟是怎样的关系?

  曾经,这三方保持了长年的多赢关系。在我国普遍的商品房预售制度下,购房者若要向银行申请按揭贷款,需要提供来自另一方的担保。

  多位开发商和代理公司人士介绍,在房地产业内,一个被默认的行规是,本着尽快回款、加快周转原则的开发商会与特定的银行签订合作协议,由开发商作出担保,与银行合作,为购房者的按揭放贷。

  “一般而言,一个项目会有四五家合作银行,开发贷和个贷都是这些合作银行。”深圳一位开发商资本部人士说。

  这本是个多赢模式,不但购房者省去了不少购房程序,房企还能实现更快的周转速度,银行也能顺利放贷获取利息。

  而当银根收紧、市场下行,价格与利率变得非常敏感,问题就出现了。前述开发商指出,此次风波凸显了三方博弈在加剧。

  值得注意的是,此次利率变动伴随着近期利率市场松动下调的背景。

  2017年下半年以来,深圳银根持续收紧,房贷利率上浮,至今年7月,主流银行的首套住宅贷款利率已全线提升至基准上浮15%。

  随着房地产市场进入寒冬,以及近期金融市场稍微宽松,深圳的按揭贷款利率开始有所松动。

  11月26日,招商银行把首套房贷利率从上浮15%下调到上浮12%,而金葵花且资产达标的客户首套上浮10%。

  深圳中原数据显示,截至12月4日,在深圳,除了招商银行首套房贷利率上浮12%,北京银行和中信银行的首套房贷利率都为上浮10%,而其他银行仍为15%,其中光大为30%,兴业、浦发都为20%。

  在此背景下,作为刚需盘的万科星城,基本都是首套房的业主,他们对价格和利率尤为敏感,“维权”由此发生。

  对与万科星城合作的银行而言,提高贷款利率意味着多得利息,是银行的自主权利。

  信荣律师事务所主任律师张茂荣认为,购房者享有缔约自由,按揭担保不能成为开发商有权指定银行的理由;开发商亦享有缔约自由,购房者也无权强迫开发商为其自选银行担保。

  归根结底,“利率主要还是购房者和银行两方之间的问题。”张茂荣说,准确地说,万科“贷款门”风波更多是购房者与银行之间的利益博弈,而房企因为与银行的合作关系也被卷入其中。

  在张茂荣看来,这个事件的积极意义在于,处于弱势的购房者与处于强势的开发商、银行有了平等对话的权利,迫使开发商和其合作银行重新检视指定按揭银行潜规则的可行性,以及提供合理的市场利率。

  张茂荣认为,最好的处理方案是三方之间良好的沟通,“让开发商和合作银行进行协商,能够降低到市场平均普遍的利率,让购房者能够接受,才是一个多赢的途径。”

  “我们仍然在积极和银行协商,希望对刚需的群体,能够作出一些优惠让步。”万科有关人士透露,目前合作银行已有意愿对一些业主调低利率,但仍要视具体情况而定。
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