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加息一定能让房价跌?其实未必!

www.jjfang.cn 时间:2018-06-22 08:28 来源:靖江房产网 点击: | 

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靖江房贷利率早就上浮了,在取消房贷利率优惠之后,目前,靖江首套房的水平利率水平已经达到5.6%,也就是说在基准利率的基础上进行15%左右的上浮。

理论上可以降房价的“加息”,也被买不起房的购房者寄托了“降房价”的期望。那么,实际中效果怎么样呢?这个我们不仅可以从每个月公布的数据里找到答案,还可以根据我们的对楼市的观察中来总结:房价仍没有摆脱上涨的趋势。

目前,首套房的平均利率从9折房贷利率优惠的4.4%到现在的5.6%,二套房更是已经接近6%的水平。“定向加息”幅度已经超过1.2%,相当于央行每次加息0.25%幅度的5次加息。

加息一定能让房价跌?其实未必!

按照道理,如此大的幅度的加息,房价应该会逐步降温了。但现实情况是,红五月再次出现,房价再次出现“涨幅上升”的局面。

为什么出现这个情况?原因很简单:左右房价的因素比较多。目前“注水类的货币环境”成为主导房价的主要因素。

就货币政策而言,主要存在2个操作方式:一个是加息/降息,这些是调节货币的使用成本;另一个是上调准备金率/下调准备金率,当然,还有一些其它的操作,比如近期出现的MLF,这些都是货币的“量”的调节工具。
房贷利率上涨的同时,我们也经历了“注水类政策的出台”,期间多次“定向降准”,以及“MLF”的操作,这些都给了市场一个信号:货币要贬值。而当前的局面之下,货币贬值正是人们热衷于购房的重要原因。
不断的“定向降准”及相关的操作,其实只是补充流通量,保障经济平稳发展,并不是说会大量增加新的流通量。但在购房者心里,这些都是货币贬值的信号,都有了担心房价上涨、急于购房的心态。同时,也严格限制资金流入到楼市,但是,购房者与炒房者却表现得过于兴奋。

越是担心房价涨,房价越是涨的凶,购房者越是积极,楼市越是热。

再加上前期楼市回暖的阶段,供应量被大量消耗,新的供应量没有跟上,部分城市的库存量过低,购房者的心态更是“恐慌”,所以,房子开始要“抢”着买的时候,房价怎么能不涨?

当然,限价、限涨、限购、限售等政策在这个时候还是能发挥作用的。如果没有这些政策,我们可以想象得出房价会又是一个什么样的水平。

所以,就货币角度而言,虽然主导方向是“中性、稳健”。对楼市而言,一方面上涨房贷利率,产生“抑制”楼市的作用;一方面为保障经济活力出台的“注水”政策又在刺激着楼市。综合起来的效果来看,刺激作用更大一点,这也正是当前房价仍有上涨趋势的主要原因。

对于未来,货币注水仍会不断继续下去,因此,要完全改变购房者的积极购房的心态不容易。当然,我们也将发现,房贷利率还将继续上涨,接下来就将破6%,未来还将会达到7%甚至以上的水平。到时候,还款的利息支出将会是大数字,这可能会促进人们对购房心态的改变。

但是,货币环境如果仍给人强烈的贬值预期,我们认为:就算是房贷利率到7%,房价降温的幅度都不会大。

当然,还会有更多的调控政策出台。如果房价涨幅仍然不受制约,更重要的工具---房地产税将很快出台。从这点考虑,房价上涨的抑制力将会越来越强。但最终效果如何,还要看这些货币环境到底是什么样的情况。
  
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责任编辑:知了
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