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靖江房产有风险 投资需谨慎

www.jjfang.cn 时间:2018-05-08 12:44 来源:靖江房产网 点击: | 

    靖江房产网 这么些年来,靖江房产投资的参与者并不少,靖江房价的连年上涨,使得大部分参与进来的投资者是赢利的,赚的钵满盆溢的也不少。曾几何时,房产投资行业就是一个造富机器,随便买套住宅或者门面房,大赚特赚,一年的收益甚至会超过一个家庭的全部工作收入。因此,趋之若鹜去投资房产就成为很普遍的现象。

好多年过去了,房产投资的热潮仍没有完全消退,仍有相当大的群体正在积极投身于房产投资事业,拿近期开盘的靖江万科晨阳甲第项目来说,较大比例的购房者是以投资为目的而购买的。

时至今日,靖江房产投资还有多大的潜力可挖呢?大家都不能否认,房产投资的黄金时代已然过去,存不存在所谓的“白银时代”呢,还是要看货币政策的,也只有货币不断贬值,刺激着房地产市场了。也就是说,房地产市场的发展环境已经有所变化,继续盲目的乐观看好是不理性的。哪一天停止货币“中性”或者“宽松”政策,我们的房地产市场一定会迎来崩盘,所以,我们到了该重新定位“房产投资”类的问题。

现在的靖江缺不缺房子?答应是否定的。城市扩容到这么大了,这么多的楼盘,加上安置房、农村集中房等,没房住的人是非常稀少的。但是,靖江人仍热衷于买房,什么原因呢?主要几点:

一、追求城市生活

农村人进城曾经是购房的最重要的主力军。但伴随着靖江房地产行业十多年的不断发展,相当大比例的农村人口已经进入到城市生活,现在,农村人进城的购房比例已经有所下降。但是,农村人口基数大,进城购房仍较多,依然是靖江房地产行业重要支撑力量。

二、改善型购房

当前,靖江改善型购房比例正在逐步增大,改善型购房的主要人群是主城区的老城市人,以及追求更高端的居住生活的土豪们。

滨江新城成为靖江主要发展区域之后,最“高端”的配套项目纷纷落地,此片区域立刻成为主城区老城市人的改善型购房方向,也成为靖江土豪们重新安家置业的理想之所。改善型的方向在哪呢?小区环境更好的楼盘,以及当前靖江出现的大量的“大平层”、“叠墅”、“洋房”、“别墅”等项目,分别都拥有相当多的拥趸。

三、投资型购房

货币仍存在贬值的压力,物价的上涨,推动着人们继续投资房产。当然,这种投资一方面是出于升值赚投资回报,也有资产保值方面的考虑。钱越来越不值钱,房产往往是最主要的保值产品。长远来看,货币贬值仍是一个大周期内的表现,因此,完全消除投资型购房难以实现。

四、学区房

要说目前的靖江房地产行业的发展空间,是依靠于教育而存在的,这句话一点也不夸张。外国语、滨江等区域的房价之所以如此之高,很大一部分原因正是学区房的概念推动。

此次开盘的靖江万科,虽然没有主打省靖中学校搬迁的牌,但周边的9年义务教育制学校的规划以及幼儿园肯定是靖江万科销售们重点突出的话题,吸引力远远大于其配套的所谓“高端”商业街项目。

而外国语周边的二手房,很多已经上了年代了,小区环境一团糟,却还有高的离谱的房价,主要原因正是学区房的概念。滨江更不要说了,少了学区房概念,是支撑不了其万元/平米的价格的。

如果我们抛开学区,只谈商业的话,那么,老城区的商业配套也很丰富,房价为何没有这么高?未来,教育资源仍将会是靖江新楼盘的主要依托。

靖江房产有风险 投资需谨慎

多种原因之下,靖江楼市仍很火,投资房产仍很受关注。但是,未来靖江房产的投资空间如何呢?风险正在逐步增加不容忽视的问题。这个时候考虑房产投资,我们需要更多的理性与谨慎态度:

首先,靖江人口量少,外来人口量也不多,未来的刚需群体会越来越稀少,购房需求会下降。而城市却仍在大规模扩大,抛开2020规划不讲,远期规划更是夸张,没有人口的支撑,如何实现?指望放开二胎?二胎放开的作用只是很小程度的提高了人口出生率,带来不了暴发式的人口增量。只能指望外来人口了,但是,靖江也存在人口流出的问题。现实情况是:流出的都是靖江“高端”的人才,流进的却往往是普通行业的工人。就购房能力而言,短期内他们是承受不了靖江的高房价的。这也是当前靖江一些安置房、低价房受外来人口关注的主要原因。

再者,未来的靖江人在购房方向会有更高的要求,包括小区环境、物业、配套等方面。如果你现在仍投资那些低端的房产,价格虽然便宜,但接手的同样是“低”层次人群,价格是难涨上去的,很难收获到高的投资回报率。

人口的流动,必然会影响到一些区域的房地产市场。滨江新城发展的越来越好,老城区受的影响最大。人医、学校、行政机构的搬迁,带动的是靖江较大规模人群的流动。主城区的年轻人们,也是向滨江新城区域流动的重要方面,这些都会影响到主城区的楼市行情。好在,一些老年人口、农村人口仍对老城区有所依恋,成为接盘与购房的重要力量。但是,对比近两年的靖江房价涨幅,我们很轻松发现,滨江新城区域的房价涨得更“暴发式”。同时,滨江新城的二手房吸引力也高于主城区,这也意味着其投资价值是有区别的。

最重要的一方面,我们需要关注未来房地产政策面的变化,影响最大的包括房贷利率的上浮、加息、二手房交易政策、公积金政策等。就政策面趋势而言,继续逐步收紧仍是大势,这种情况之下,对房产投资是利空,影响着未来的房价走势以及房产的投资回报空间。而如果“终极工具”---房地产税的推出,那么,靖江房产投资的热潮将会实现真正的大幅降温。

这个时候,我们看着仍在上涨的房价而去酝酿投资的时候,要考虑到政策面的变化会不会导致你的房产投资的升值空间受到影响,会不会使得我们投资了房产,却卖不出去,变不了现,那就不是成功的投资。我们也要考虑好投资的房产的类型,未来谁会接你的盘?这是大问题。

如果盲目的投资,很可能会出现这样的情况:二手房交易政策变化了,不免营业税了或者达到很多年要求才免税;限售政策调整,新房、二手房都在限制很多年才允许流通;靖江高层住宅过剩,那些没有配套、环境差、交通不好、没有学区支撑的房子,根本没人接手,那你就安心做个纳税好公民吧---多套房的房地产税的税率可能并不低。

如果你指望依靠租金收益,现在就可以给你浇凉水。当前,靖江已经是租房的房源多、租客少的局面了。很多出租房源一年空置三五个月租不出去是正常现象,遇到有意向租房的,能租出去就不错,你还敢胡乱涨价?而如果计算租金收益率的话,当前靖江大部分房产的年租金收益率不超过其房产价值的3%,如果再被征1%的房地产税,再考虑到装修折旧、房产折旧....

所以,投资靖江房产是有风险的,我们需要谨慎对待。

  
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责任编辑:知了
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